「築年数が古いから売れないかもしれない」「40平米台だと買い手がつかないのでは」と不安を感じて、売却に踏み出せずにいる方は少なくありません。しかし2026年の税制改正では、住宅ローン控除の床面積要件が40㎡以上に緩和されるなど、コンパクト物件や築古物件の売却にとって追い風となる変化が起きています。世田谷区・目黒区・品川区のような都心エリアでは、単身世帯やDINKs（共働きで子どもを持たないカップル）向けの需要が年々高まっており、「面積が狭い」「築年数が多い」という条件も、適切な戦略と専門知識があれば十分に強みに変えることが可能です。この記事では、2026年の税制改正が売却にどう影響するかをわかりやすく解説したうえで、旧耐震物件特有の課題と対処法、そして築古・難あり物件の売却実績が豊富な地域密着型の不動産会社3社をご紹介します。売却を諦める前に、ぜひ最後まで読んでみてください。目次2026年税制改正！コンパクト・築古物件の売却にどう影響する？2026年（令和8年）の住宅ローン控除の改正は、売主にとって見過ごせない内容です。床面積要件が、合計所得金額1,000万円以下で上乗せ措置を利用しない世帯であれば、新築・既存住宅を問わず40㎡以上に緩和されました。これは、これまで住宅ローン控除の対象外だった40㎡台の物件を購入した買主も、一定の条件のもとで控除を受けられるようになることを意味します。買主側の税制メリットが広がれば、それだけ購入に踏み切りやすくなり、売却の成功率も上がると言えるでしょう。【面積緩和】50㎡→40㎡以上でローン控除適用！単身・DINKS向け物件の需要増これまで原則50㎡以上とされていた住宅ローン減税の床面積要件が、2026年度からは40㎡以上（程度）に緩和されることとなりました。この変更により、都心部に多い1LDK・コンパクト2LDKタイプの物件でも、住宅ローン控除が利用できるケースが増えます。世田谷区・目黒区・品川区エリアは単身者やDINKsからの人気が高く、40㎡台の物件はまさにこの層に刺さる商品です。税制メリットが買主に広がったことで、コンパクト物件の購買意欲が高まっており、売主にとってはまさに好機と考えられます。所得制限に注意！対象外となるケースを正しく理解する面積緩和には所得制限があります。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は、買主の合計所得金額が1,000万円を超える場合や、子育て世帯等への上乗せ措置を利用する場合には、引き続き50㎡以上が要件となり、控除の対象外となります。つまり、40㎡台で控除メリットを訴求できるのは、年収おおよそ1,000万円以下の買主に限られます。この条件を把握せずに訴求すると、実際には控除が使えない層への誤ったアピールになり、商談の停滞を招くおそれもあります。売却活動を始める前に、不動産会社と「想定する買主の年収層」を共有し、査定価格や販促内容に反映してもらうことが大切です。40㎡台は所得制限あり！ターゲット層を見極める重要性40㎡台物件の売却において、最大のポイントは「誰に売るか」を最初に定めることです。所得要件を満たす買主に絞ってアプローチすることで、住宅ローン控除という税制メリットを武器に、購入動機を後押しできます。また、ターゲットを明確にすることで、スーモやat homeなどのポータルサイトでの訴求文言も変わり、内覧率の向上も期待されます。単身・DINKSへの売り方のポイント40㎡台のコンパクト物件をDINKsや単身者に向けて売る場合、収納の使い勝手や生活導線の見せ方が重要です。内覧時の印象を高めるため、簡単なハウスクリーニングや不要品の搬出など、最低限の準備を済ませておくとよいでしょう。物件の「小さいから安い」ではなく「都心で暮らしやすい」という価値訴求に切り替えることが、高値成約のカギを握ります。築古でもチャンスあり！「リフォーム前提」の買主へのアピール法築古住宅の売却には現況売却やリフォーム後売却など複数の戦略があり、古民家やレトロ物件は個性を好む買主が見つかることもあります。特に世田谷区・目黒区・品川区のような人気エリアでは、「エリアの利便性を優先して、リフォームは自分好みにする」という考えを持つ買主が一定数存在します。売主が解体やリフォームを自ら手配する必要はなく、現況渡しで買主に価値を見出してもらえるケースも少なくありません。「現況渡し」の活用で費用負担を抑える現況渡しとは、リフォームや修繕を行わず、そのままの状態で物件を引き渡すことを指します。売主にとっては追加コストがかからないメリットがある一方、価格交渉の対象になりやすいため、エリアの需要動向を熟知した不動産会社との連携が重要です。「リフォームを想定した買主」を最初から意識して仕掛けることが、成約率向上につながると言えるでしょう。旧耐震（1981年以前）物件を売るための必須知識1981年（昭和56年）以前に建てられた物件は、旧耐震基準と呼ばれる基準のもとで設計されています。旧耐震基準の物件は、現行の耐震基準（震度6〜7規模の地震でも倒壊しないことを想定）に比べて耐震性能で劣り、買い手から敬遠されやすい傾向があります。とはいえ、適切な書類の整備や証明書の取得によって、住宅ローン控除を受けられる状態に整えることは可能です。売却前にできることを知っておくだけで、買主が見つかる可能性は大きく変わります。ローン控除には「耐震基準適合証明書」や「既存住宅売買瑕疵保険」が必要旧耐震物件でも、耐震基準適合証明書を取得するか、既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。耐震基準適合証明書とは、建築士が現地調査のうえ「現行の耐震基準を満たしている」と証明する書類です。既存住宅売買瑕疵保険とは、物件引き渡し後に発覚した瑕疵（欠陥）に対して保険金が支払われる制度で、住宅検査（インスペクション）が前提となります。どちらも買主の安心感を高める効果があり、成約率の向上にも大きく貢献します。書類の準備は早めに着手を耐震基準適合証明書の取得には、建築士の調査・診断が必要なため、1〜2か月程度のリードタイムを見込む必要があります。余裕をもって早めに準備を始めることで、売り出し開始のタイミングを逃さず、スムーズな売却活動が期待できます。証明書の取得費用は誰が負担する？売主が手配するメリット耐震基準適合証明書の取得費用は一般的に数万〜十数万円程度とされており、費用負担は売主・買主どちらでも取り決め可能です。しかし、売主側が事前に手配しておくことで、買主の手間を省き、他の物件と差別化できるというメリットがあります。購入を検討している買主にとって「証明書が既に用意されている物件」は、安心感が段違いです。売却活動が始まる前に、不動産会社と相談のうえ手配の有無を決定しましょう。費用と効果のバランスを見極める証明書取得のコストに見合う売却価格の上昇が見込めるかどうかは、エリアの相場や物件の状態によって異なります。不動産会社の担当者に「費用対効果」の観点からアドバイスをもらい、取得するかどうかを判断すると良いでしょう。リフォーム一体型ローンを利用したい買主への適切なアドバイスリフォーム一体型ローンとは、物件購入費用とリフォーム費用をまとめて住宅ローンで借り入れる仕組みです。築古物件を現況渡しで売却する場合でも、買主がこのローンを利用することで、購入後すぐにリフォームできる点が魅力です。売主としては「リフォーム前提での購入を検討している方にも対応可能」という点を積極的に訴求することで、購入検討層が広がります。不動産会社がFP（ファイナンシャルプランナー）と連携できる場合は、買主側の資金計画のアドバイスも期待できるでしょう。買主の選択肢を広げる案内が成約への近道「この物件でリフォーム一体型ローンは使えますか？」という質問は、買主からよく挙がるものです。担当の不動産会社がこの点を熟知しており、買主にも丁寧に説明できる体制を持っているかどうかを、会社選びの基準の一つにしましょう。築古物件の売却特有の「懸念材料」と業界の対策築古物件の売却では、一般的な物件と比べて特有のリスクや手続きの複雑さが生じることがあります。売主が事前に理解しておくことで、トラブルを未然に防ぎ、安心して売却プロセスを進めることが可能です。ここでは主要な懸念点と、それに対する実践的な対策を解説します。売却後のトラブル（契約不適合責任）を防ぐための事前インスペクション2020年の民法改正により、不動産売却でも契約不適合責任が適用されるようになりました。これは、物件引き渡し後に隠れた欠陥が発覚した場合、売主が修繕費用や損害賠償を求められる可能性があることを指します。売却前に物件状態と法的要件を整理しておくことで、トラブルと買主の不安を抑制できます。家財整理や設備チェック、境界・接道・再建築可否を資料で確認し、専門家と進めるのが安全です。事前インスペクション（住宅診断）を実施し、調査結果を買主と共有することで、売却後のトラブルリスクを大幅に減らせます。インスペクションで安心感をプラスに変えるインスペクションの結果を売却資料に含めることは、買主にとって非常に心強い情報です。「正直に状態を開示している」という誠実な姿勢が信頼につながり、内覧から成約までのスピードが上がる傾向があります。個人間売買における専門的な書類手続きの煩雑さ旧耐震物件の売却には、耐震基準適合証明書の手配に加え、登記関連書類の整備や境界確認など、通常の売却より多くの手続きが発生することがあります。特に個人間売買（不動産会社を介さない取引）では、これらの手続きをすべて自力で行う必要があり、不備が生じると契約が頓挫するリスクも考えられるでしょう。築古物件の売却は、最初から専門家のサポートを活用することが、結果的に時間とコストの節約につながります。複数の専門家が連携できる会社が頼もしい弁護士・司法書士・税理士などと顧問契約を結んでいる不動産会社であれば、売却に付随する法律・税務の相談もワンストップで対応してもらえます。「不動産の売却だけ」ではなく、税金や相続まで含めてトータルで相談できる体制が整っているかどうかを確認しましょう。対策：不動産取引に強い専門スタッフと手厚いアフターサポートのある業者を選ぶ築古・難あり物件の売却で後悔しないためには、地域の相場と物件特性を理解したうえで、買主とのマッチングまで一貫して伴走してくれる不動産会社を選ぶことが最重要です。担当者の経験年数や、類似物件の売却実績、アフターサポートの有無を事前に確認しておくと安心です。また、売却後のトラブルにも対応できる体制として、顧問弁護士・税理士などの専門家と連携しているかどうかも、会社を選ぶ際の判断基準になります。複数の不動産会社を比較することが第一歩まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、対応の丁寧さや説明のわかりやすさ、サポート内容を比較することをおすすめします。築古物件の売却経験が豊富な会社ほど、価格設定や書類手続きの面で具体的な提案が期待されます。築古・難あり物件の売却実績が豊富！おすすめ不動産会社3選世田谷区・目黒区・品川区エリアで、コンパクト物件や築古物件の売却を得意とする不動産会社を3社ご紹介します。いずれも地域の事情に精通した専門スタッフが在籍し、売却後まで見据えたサポート体制が整っています。売却を急いでいる方も、じっくり検討したい方も、まずは無料査定から始めてみましょう。1. 文京住販株式会社引用元：文京住販株式会社公式HP屋号住まいソリューション会社名文京住販株式会社住所〒113-0001 東京都文京区白山1-6-6電話番号03-5840-9012公式サイトURLhttps://www.bunkyo-j.co.jp/文京住販株式会社は、売買の仲介だけでなく買い取りや自社分譲、賃貸の仲介・管理まで、各分野に専門職を配置したオールマイティな体制が特徴です。不動産売却に関わる税務・相続・権利関係の問題については、弁護士・司法書士・税理士・土地家屋調査士と顧問契約を結んでいるため、社内でワンストップ対応できます。築古物件・難しい条件の物件でも、専門家ネットワークを活用しながら丁寧に対応してくれる体制は、売主にとって心強い存在です。主な特徴・仲介・買取・賃貸管理をワンストップで提供・弁護士・税理士・司法書士などの専門家と顧問契約・売却後まで見据えたアフターサポート体制仲介手数料の半額サービスに加え、設備保証・電子契約・24時間カスタマーサポート対応など、安心と納得の売却サービスを展開しています。◯文京住販株式会社（住まいソリューション）についてもっと知りたい方はこちら文京住販株式会社（住まいソリューション）公式HPはこちら◯合わせて読みたい記事住まいソリューション恵比寿店（文京住販株式会社）の口コミ・評判は？気になる売却実績や、特徴を紹介2. アドキャスト三軒茶屋店引用元：株式会社アドキャスト三軒茶屋店公式HP会社名株式会社アドキャスト三軒茶屋店住所〒154-0004東京都世田谷区太子堂 1-12-23 三軒茶屋 GRAND 1F電話番号0120-974-313公式サイトURLhttps://www.ad-cast.info/sangenjaya/アドキャストは、渋谷に本社を置き、品川区をはじめ文京区・杉並区・世田谷区など都内で広く不動産売買のサポートを行っている不動産会社です。売却希望者に向けた住宅売却サポートパックでは、FPによる簡易ライフプランや生命保険の見直し、弁護士への税金相談（1時間）、リフォーム業者などの専門家紹介が含まれています。三軒茶屋店は世田谷区を中心としたエリアをカバーしており、宅地建物取引士・FP資格を持つスタッフが複数在籍しています。主な特徴・住宅売却サポートパックによるトータルサポート・FP・弁護士・税理士などの専門家と連携したチーム対応築古物件の売却でも、現況渡しの判断や買主向けの説明など、経験豊富なスタッフが具体的なアドバイスを提供してくれます。「なるべく手間をかけたくない」「スピーディーに売却したい」という方にも向いているでしょう。◯合わせて読みたい記事【アドキャストの評判は？】東京都内での不動産売却を徹底解説！3. 三井のリハウス恵比寿センター引用元：三井のリハウス 恵比寿センター公式HP屋号三井のリハウス 恵比寿センター会社名三井不動産リアルティ株式会社住所〒150-0011 東京都渋谷区東3-26-３パークコート恵比寿１Ｆ電話番号0120-926-613公式サイトURLhttps://www.rehouse.co.jp/store/ebisu/三井のリハウス恵比寿センターは、JR恵比寿駅西口から徒歩2分という好立地に構える、目黒区・渋谷区・世田谷区エリアに精通した実力派です。恵比寿・代官山・中目黒を中心に、都心部のマンション・土地・戸建・事業用不動産など幅広く取り扱っており、弁護士・税理士をはじめとする専門家と連携した総合的な相談対応が可能です。三井不動産グループの全国ネットワークを活かした集客力も強みで、条件が難しい物件でも購入希望者にリーチしやすい環境が整っています。主な特徴・三井不動産グループの広大なネットワークと実績・目黒区・渋谷区・世田谷区エリアへの深い精通・税理士・弁護士と連携した不動産関連の総合サポート大手ブランドの信頼感と、地域に根差した専門スタッフの知見を兼ね備えた選択肢として、特に安心感を重視する方に向いています。◯合わせて読みたい記事三井のリハウス（三井不動産リアルティ株式会社）の口コミ・評判は？不動産売却の実績や、特徴を紹介まとめ：古い・狭い物件の売却こそ、専門知識を持つプロへ相談を「築古だから売れない」「40平米台は条件が悪い」という思い込みは、2026年の税制改正によって大きく覆りつつあります。床面積要件の緩和で買主側の住宅ローン控除の利用機会が広がり、旧耐震物件でも耐震基準適合証明書や事前インスペクションを活用することで、十分に市場価値を高められます。重要なのは、物件の「弱み」ではなく「売り方」と「パートナー選び」です。地域の相場を熟知し、複雑な書類手続きにも対応できる、専門スタッフが在籍する不動産会社であれば、築古・コンパクト物件でも納得のいく条件での売却が期待できます。まずは無料査定を活用して、現在の物件価値と売却戦略を確認するところから始めましょう。一人で悩まず、プロの視点を借りることが、後悔のない売却への近道に違いありません。まずは無料査定で売却戦略を相談する城南エリアのおすすめ業者一覧に戻る当メディアでは、次の記事もよく読まれています。ぜひ参考にしてください！・【2026年版】世田谷・目黒・品川の不動産売却｜費用はいくら？内訳と損しない対策・不動産売却時に住民税は上がる？計算方法や使える控除について解説・不動産売却の資金計画はどうする？手残り額を増やす秘訣と住み替えローン対策